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Imóvel alugado danificado pelas enchentes: Quem é o responsável pelo concerto, o locador ou o locatário?

O estado do Rio Grande do Sul está enfrentando neste momento, a maior tragédia natural da sua história, por causa dos eventos climáticos ocorridos nas últimas semanas. O que acabou deixando o estado com o decreto de calamidade pública.

Com isso, os efeitos trazidos com estes eventos climáticos, acabaram resultando em severas perdas de vidas, milhares de gaúchos desalojados e trazendo assim milhares de desalojados. Consequentemente trazendo prejuízos sociais e econômicos de grande magnitude.


Desse modo, devido todos esses problemas, entre eles se encontram as relações locatícias de imóveis urbanos.

Locação de imóveis:

Com os eventos ocorridos no RS, acaba se configurando como caso de fortuito e força maior, em que se verificam no fato necessário, onde os efeitos não se podem evitar ou impedir, de acordo com os termos do artigo 393 do Código Civil.

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Dessa forma, não responde o locador e o locatário pelos prejuízos deles resultantes, salvo caso tenha alocado para si este risco contratualmente, o que é algo não comum. Desse modo, afirmar que os eventos climáticos acabam se constituindo como um caso fortuito e a força maior acabe não se traduzindo em uma aplicação imediata a todas as relações contratuais, no caso que exista uma certa gama de contratos de locação, onde os imóveis se mantiveram íntegros, não havendo em se falar da aplicação da excludente de responsabilidade.

Com isso, em outras palavras, deve haver no caso concreto, uma demonstração dos efeitos e dos prejuízos causados para, dessa forma, ser considerada a aplicação de caso fortuito e de força maior.

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De quem é a responsabilidade do danos no imóvel causado pelas enchentes?

Os imóveis locados e que acabaram sendo afetados com os temporais no Rio Grande do Sul, resultando em danos, a grande pergunta é quem vai ser o responsável pelos reparos ao imóvel?

De acordo com o artigo 22, inciso III da Lei 8.245/1991, acaba prevendo que o locador é obrigado a manter durante a locação, a forma e o destino do imóvel, sendo de responsabilidade dele arcar com os custos. Assim em uma situação onde o contrato não prevê uma alocação de diferente de riscos e nem o locatário tenha sido o culpado pelos danos ocorridos.

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Conforme a manifestação do STJ e o TJ-SP, "a coisa parece para o dono", no âmbito das situações em que os imóveis acabaram sendo totalmente destruídos pelos eventos da natureza. Dessa forma, como ocorre nos eventos de caso fortuito e de força maior, caso o locador não tenha se obrigado a indenizar o locatário, se aplica então aos bens móveis do locatário, que eventualmente, forem danificados por causa de eventos climáticos.

O locatário terá a obrigação de recompor os bens móveis que foram levados ou danificados, como exceção de ter contratado algum seguro, não sendo o locador obrigado a indenizar os eventos resultantes de caso fortuito e de força maior.

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